Loyers impayés : la procédure du bailleur, en bail d’habitation comme en bail commercial

Sommaire

• Bail d’habitation : le commandement de payer et ses six semaines
• L’audience, les délais accordés au locataire, l’expulsion
• Bail commercial : un mois, et une réforme de mai 2026
• L’atout commun : la saisie conservatoire sans autorisation du juge
• Les autres garanties du bailleur
• Ce que le bailleur ne doit pas faire
• Questions fréquentes

Bail d’habitation : le commandement de payer et ses six semaines

Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023). Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, le délai reste de deux mois.

Le commandement, délivré par commissaire de justice, doit contenir, à peine de nullité : la mention du délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le bailleur pourra saisir le juge pour obtenir la résiliation et l’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et celle de demander des délais de paiement au juge. Un commandement incomplet est un commandement à refaire.

Deux points que les bailleurs négligent. Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle échappe aux pénalités et intérêts de retard. Et lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, il doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant toute assignation, à peine d’irrecevabilité.

L’audience, les délais accordés au locataire, l’expulsion

Passé le délai de six semaines, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et obtenir la condamnation au paiement de la dette. L’assignation est notifiée au préfet par le commissaire de justice au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, mais à une condition devenue décisive : que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le locataire qui ne paie plus rien ne peut plus obtenir de délais.

La décision obtenue et signifiée, un commandement de quitter les lieux est délivré. L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution), et toute mesure non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu’au 31 mars suivant (article L. 412-6). Ces deux protections ne bénéficient pas à l’occupant entré dans les lieux par voie de fait. Le concours de la force publique est ensuite requis auprès du préfet.

Les loyers et charges se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : le bailleur qui attend perd des mois de loyer.

Bail commercial : un mois, et une réforme de mai 2026

En matière commerciale, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L. 145-41 du code de commerce). Passé ce délai, le bailleur saisit le juge, le plus souvent en référé, pour faire constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir une provision sur les loyers.

Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a resserré ce pouvoir : depuis le 28 mai 2026, l’octroi de délais et la suspension de la clause sont subordonnés à la capacité du preneur à régler sa dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Le locataire commercial qui ne paie plus rien ne peut plus espérer gagner du temps devant le juge.

Les actions relatives aux baux commerciaux relèvent du tribunal judiciaire. Les loyers commerciaux se prescrivent par cinq ans.

L’atout commun : la saisie conservatoire sans autorisation du juge

Le loyer impayé résultant d’un contrat écrit de louage d’immeubles permet de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes du locataire sans autorisation préalable du juge (article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution). Pratiquée dès le commandement de payer, elle bloque les fonds disponibles et change immédiatement le rapport de force : le locataire qui prétendait ne pas pouvoir payer trouve souvent les moyens de le faire.

Le créancier doit ensuite engager la procédure au fond ou en référé dans le mois, à peine de caducité, ce qui coïncide avec le calendrier de l’assignation. Une fois le jugement obtenu, la saisie est convertie et les fonds versés au bailleur.

Les autres garanties du bailleur

Le dépôt de garantie, imputé sur la dette en fin de bail. Le cautionnement, qui permet de poursuivre la caution en parallèle du locataire, à condition que le commandement lui ait été signifié dans les quinze jours. L’assurance loyers impayés, dont la mise en œuvre suppose le respect strict des conditions du contrat, notamment quant aux délais de déclaration du sinistre. Le cabinet vérifie ces garanties dès le premier rendez-vous et organise les poursuites en conséquence.

Ce que le bailleur ne doit pas faire

Attendre, d’abord : chaque mois de patience est un mois de loyer qui ne sera probablement jamais recouvré. Se faire justice soi-même, ensuite : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, enlever les meubles expose le bailleur à des poursuites pénales ; seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet de reprendre les lieux. Négliger les formes, enfin : un commandement irrégulier, une caution non avisée, une assignation prématurée ou non notifiée au préfet renvoient le bailleur au point de départ, avec plusieurs mois de retard.

Le cabinet intervient dès le premier impayé, rédige les instructions au commissaire de justice, pratique la saisie conservatoire lorsque le dossier s’y prête, assigne et poursuit l’exécution jusqu’à la libération des lieux et au recouvrement. Devis sur demande, en fonction du dossier.