Retard de livraison et pénalités : marché de travaux, maison individuelle, VEFA

Sommaire

• Marché de travaux : la clause pénale et la mise en demeure
• Maison individuelle : des pénalités obligatoires et un garant
• Vente en l’état futur d’achèvement : le délai de livraison du promoteur
• Chiffrer et prouver le préjudice
• La procédure
• Côté entreprise et promoteur : contester les pénalités
• Questions fréquentes

Marché de travaux : la clause pénale et la mise en demeure

Dans un contrat d’entreprise ordinaire (rénovation, extension, lot de travaux), le délai d’exécution est celui du devis ou du marché. Lorsque le contrat prévoit une pénalité par jour de retard, celle-ci constitue une clause pénale : elle n’est due qu’à compter d’une mise en demeure, sauf si l’inexécution est définitive, et le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive ou l’augmenter si elle est dérisoire (article 1231-5 du code civil). Le maître d’ouvrage qui laisse le retard s’installer sans écrire à l’entreprise perd les pénalités de la période écoulée : la mise en demeure doit intervenir dès le dépassement du délai.

En l’absence de clause, le retard se répare par des dommages-intérêts, à charge pour le maître d’ouvrage de prouver son préjudice (article 1231-1 du code civil) : loyers ou hébergement pendant l’attente, perte de loyers ou d’exploitation, surcoûts. L’entreprise s’exonère en prouvant la force majeure (article 1218 du code civil) et peut opposer les causes légitimes de prolongation prévues au contrat : intempéries, travaux supplémentaires commandés, retard du maître d’ouvrage lui-même dans le choix des matériaux ou le paiement des situations. Lorsque le marché se réfère à la norme NF P 03-001, ses stipulations sur les délais, les pénalités et leur plafond s’appliquent comme clauses contractuelles. Le suivi écrit du chantier (comptes rendus, courriels, ordres de service datés) fait la différence.

Lorsque le retard se mue en arrêt des travaux, les recours changent de nature : voir notre page « Abandon de chantier ».

Maison individuelle : des pénalités obligatoires et un garant

Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est encadré par le code de la construction et de l’habitation. Il doit mentionner la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (article L. 231-2, i). Ces pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14). Toute clause qui déchargerait le constructeur de son obligation de respecter le délai en prévoyant des causes légitimes de retard autres que les intempéries, la force majeure et les cas fortuits est réputée non écrite (article L. 231-3, d) : les clauses de « prolongation pour congés » ou « pour retard d’approvisionnement » sont donc inopposables au maître d’ouvrage.

La garantie de livraison, obligatoire, couvre le maître d’ouvrage contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge les pénalités forfaitaires de retard excédant trente jours, ainsi que le coût des dépassements de prix nécessaires à l’achèvement (article L. 231-6). Lorsque le délai de livraison n’est pas respecté, le garant met en demeure le constructeur de livrer ; il y est tenu dès qu’il en est informé par le maître d’ouvrage, et quinze jours après une mise en demeure infructueuse il doit faire achever la construction. Le maître d’ouvrage a donc deux interlocuteurs : le constructeur, par mise en demeure, et le garant, qu’il faut saisir sans attendre, l’attestation de garantie étant annexée au contrat.

Vente en l’état futur d’achèvement : le délai de livraison du promoteur

Dans la vente sur plan, l’acquéreur n’est pas maître d’ouvrage : le vendeur conserve cette qualité jusqu’à la réception (article 1601-3 du code civil). L’acte de vente doit préciser le délai de livraison (article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation), le plus souvent par trimestre. L’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les équipements indispensables à son utilisation conformément à sa destination, sans que les défauts de conformité non substantiels ni les malfaçons qui ne le rendent pas impropre à l’utilisation soient pris en compte (article R. 261-1) : un promoteur ne peut donc invoquer de menues finitions pour retarder la livraison, mais l’acquéreur ne peut pas davantage refuser une livraison pour des réserves mineures.

Contrairement au contrat de maison individuelle, la loi n’impose pas de pénalités de retard en VEFA. Deux points de l’acte sont déterminants : l’existence d’une clause de pénalités ou d’indemnité forfaitaire, et la clause de « causes légitimes de suspension du délai », presque toujours présente, qui vise les intempéries, les grèves, la défaillance d’une entreprise ou les injonctions administratives. Ces causes ne sont opposables que si le promoteur en justifie précisément, en principe par une attestation du maître d’œuvre, pour chaque jour invoqué ; leur contrôle est le cœur du dossier. À défaut de clause de pénalité, l’acquéreur obtient des dommages-intérêts sur preuve de son préjudice (article 1231-1 du code civil).

Chiffrer et prouver le préjudice

Qu’il s’agisse de dommages-intérêts ou de la discussion d’une pénalité, le maître d’ouvrage doit documenter son préjudice : quittances de loyer ou factures d’hébergement, bail du locataire qui devait entrer dans les lieux, intérêts intercalaires du prêt, frais de garde-meubles, perte d’exploitation attestée par l’expert-comptable pour un local professionnel. Le préjudice moral ou de jouissance peut s’y ajouter. Ces pièces doivent être rassemblées au fil du retard, non reconstituées après coup.

La procédure

La mise en demeure d’avocat, adressée au constructeur (et, en maison individuelle, au garant) fixe le point de départ des pénalités et rappelle le contrat. Si elle reste sans effet, le montant des pénalités contractuelles, lorsqu’il n’est pas sérieusement contestable, peut être demandé en référé-provision (article 835, alinéa 2, du code de procédure civile). En cas de discussion sur les causes de retard ou sur le préjudice, l’affaire relève du tribunal judiciaire de Nice au fond. Le maître d’ouvrage qui a des sommes à payer peut, sous réserve de l’analyse du contrat, compenser les pénalités acquises avec le solde du prix ; il ne doit en revanche jamais cesser de payer sans écrit préalable, au risque de fournir à l’entreprise une cause de suspension du chantier.

Côté entreprise et promoteur : contester les pénalités

Le constructeur assigné en paiement de pénalités dispose de moyens de défense : absence de mise en demeure, causes légitimes de prolongation dûment justifiées, travaux supplémentaires commandés qui ont allongé le délai, retards imputables au maître d’ouvrage, caractère manifestement excessif de la pénalité au regard du préjudice réel. Le cabinet assiste les entreprises et les promoteurs dans ce cadre, en particulier pour reconstituer, jour par jour, le calendrier réel du chantier.