Charges de copropriété impayées : le recouvrement par le syndicat, la défense du copropriétaire

Sommaire

• Quand les charges sont-elles exigibles ?
• La mise en demeure et l’article 19-2 : l’accélérateur
• Les frais de recouvrement : à la charge du seul débiteur
• Le syndic peut agir sans vote de l’assemblée
• Les garanties du syndicat sur le lot
• L’exécution de la décision
• Côté copropriétaire : se défendre
• Les délais pour agir
• Questions fréquentes

Quand les charges sont-elles exigibles ?

Le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent des provisions égales au quart de ce budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes fixées par l’assemblée (article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Les dépenses de travaux hors budget sont exigibles selon les modalités votées, et les cotisations au fonds de travaux suivent le même régime. Le syndic peut exiger ces provisions, ainsi que la réserve prévue au règlement de copropriété et les avances décidées en assemblée (article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Le solde de l’exercice écoulé n’est dû qu’après approbation des comptes par l’assemblée générale : c’est la première vérification à faire, dans un sens comme dans l’autre, avant toute mise en demeure.

La mise en demeure et l’article 19-2 : l’accélérateur

La mise en demeure du syndic est le point de départ obligé. Elle fait courir les intérêts au taux légal (article 36 du décret de 1967) et, surtout, déclenche le mécanisme de l’article 19-2 de la loi de 1965 : trente jours après une mise en demeure restée infructueuse pour une provision du budget prévisionnel, toutes les autres provisions de l’exercice, non encore échues, ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Le copropriétaire qui a laissé passer un trimestre se retrouve ainsi débiteur de l’année entière.

Sur cette base, le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, constate l’approbation du budget, des travaux ou des comptes et la défaillance du copropriétaire, puis le condamne au paiement. La décision s’obtient en quelques mois, sans les délais d’un procès ordinaire. Le mécanisme s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux.

Les frais de recouvrement : à la charge du seul débiteur

Par dérogation à la règle de répartition entre tous, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné : frais de mise en demeure, de relance, d’inscription d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes de commissaire de justice (article 10-1 de la loi de 1965). Ces frais font l’objet d’un compte distinct et ne doivent pas être confondus avec les honoraires d’avocat, dont le remboursement relève de l’appréciation du juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndic peut agir sans vote de l’assemblée

Le syndic ne peut en principe agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale. L’autorisation n’est toutefois pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, les mesures conservatoires, les demandes relevant du juge des référés et les voies d’exécution forcée, à l’exception de la saisie en vue de la vente du lot (article 55 du décret de 1967). Le syndic peut donc mettre en demeure, assigner et faire exécuter la décision sans attendre la prochaine assemblée ; il en rend compte à celle-ci. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir d’un défaut d’autorisation.

Les garanties du syndicat sur le lot

Toutes les créances du syndicat contre un copropriétaire, provisions comme paiements définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur son lot, que le syndic peut faire inscrire, sans autorisation de l’assemblée, après mise en demeure restée infructueuse (articles 19 et 19-1 de la loi de 1965). Aucune inscription ne peut toutefois être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Le syndicat bénéficie en outre du privilège du bailleur sur les meubles garnissant les lieux et sur les loyers dus par le locataire du copropriétaire.

Lors de la vente du lot, le notaire avise le syndic de la mutation si le vendeur ne présente pas un certificat de moins d’un mois attestant qu’il est à jour ; le syndic dispose alors de quinze jours pour former opposition, par acte extrajudiciaire, au versement du prix, à hauteur des sommes restant dues (article 20 de la loi de 1965). L’opposition régulière vaut mise en œuvre de l’hypothèque légale et, à défaut d’accord dans les trois mois, le notaire verse les sommes retenues au syndicat. C’est souvent le moment où une dette ancienne se règle.

L’exécution de la décision

Une fois la décision obtenue et signifiée, le commissaire de justice engage les mesures d’exécution : saisie des comptes bancaires, saisie des rémunérations, saisie des loyers lorsque le lot est loué. Dans ce dernier cas, la mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat (article 19-2). La saisie immobilière du lot reste possible pour tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution), mais elle suppose une autorisation de l’assemblée générale, lors de laquelle la voix du copropriétaire débiteur n’est pas comptée ; elle est réservée aux dettes importantes et persistantes. Voir nos pages « Assignation en paiement », « Référé-provision » et « Saisie conservatoire ».

Côté copropriétaire : se défendre

Le copropriétaire poursuivi n’est pas sans moyens. Les principaux : l’absence d’approbation des comptes pour les sommes réclamées au titre d’exercices antérieurs ; une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété ou aux tantièmes ; l’absence de mise en demeure régulière, qui prive le syndicat de l’exigibilité anticipée de l’article 19-2 ; la contestation des frais imputés au titre de l’article 10-1, lorsqu’ils ne sont pas nécessaires ou pas justifiés ; la prescription. Le copropriétaire qui obtient gain de cause est dispensé de toute participation aux frais de procédure du syndicat. En revanche, la contestation d’une décision d’assemblée générale doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42) : passé ce délai, le vote du budget ou des travaux ne peut plus être discuté, et le copropriétaire ne peut pas refuser de payer au motif que des travaux lui déplaisent.

Les délais pour agir

Les actions personnelles entre le syndicat et un copropriétaire se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 42 de la loi de 1965, renvoyant à l’article 2224 du code civil). Un arriéré de charges ancien doit donc être examiné trimestre par trimestre : les provisions exigibles depuis plus de cinq ans sont perdues, et l’hypothèque légale ne peut plus être inscrite pour elles.