Quoi de plus important que de connaître la destination précise d’un bien immeuble au sens du règlement de copropriété auquel il est soumis ? La question est parfois subtile et lourde de conséquence en cas de méprise.
Dans le cas d’espèce, comme il sera démontré, il ne fallait pas se fier à la dernière AG votée, que ce soit avant une vente ou une mise en location.
Il convient ici être avisé en matière de droit de la copropriété pour cerner le sujet et ne pas engager sa responsabilité pour le cas où l’exercice de l’activité escomptée serait en réalité proscrit par le règlement de copropriété ou une assemblée générale.
Dans le cas ici soumis à la Cour d’appel, un immeuble en copropriété était à destination exclusive de « bureaux ».
Si le syndic de l’immeuble y exerçait lui-même son activité (pourtant commerciale), les copropriétaires souhaitaient y interdire les activités médicales et paramédicales (elles-mêmes déjà exercées dans l’immeuble)
Ils prirent la décision d’interdire ces activités médicales et paramédicales, à l’exception de celles déjà présentes, à la majorité absolue.
Certains copropriétaires agissent alors en nullité de la décision.
Dans l’arrêt cité en référence, la Cour d’appel retient :
« Il est soutenu que la notion de “bureau” recouvre des constructions fermées au public ou prévoyant un accueil limité au public ou encore que le bureau est destiné à un travail intellectuel non lié à la présence de clientèle.
Pour autant il est produit par l’intimée des pièces qui justifient que les locaux sont occupés par des professionnels recevant du public régulièrement notamment au sein de la Maison de la Parentalité ou encore d’un Pôle de Cohésion et de Formation. La SAS [D.] immobilier elle-même y exerce son activité d’agent immobilier et est amenée à y recevoir du public et ce de manière non exceptionnelle ».
Pour la cour, il s’en déduit que la commune intention des copropriétaires, au moment de la rédaction du règlement de copropriété, était de considérer que la notion de « bureaux » avait pour seule finalité d’exclure l’usage de l’immeuble aux fins d’habitation sans distinction de l’activité professionnelle exercée au sein des locaux.
S’il est possible, a postériori, d’exclure les professions médicales ou para-médicales, cette exclusion n’était pas explicitement présente dans le règlement initial, ni même implicitement d’ailleurs.
Dès lors, exclure l’activité médicale et paramédicale revient à ajouter une exclusion complémentaire à la destination de l’immeuble.
Ainsi, la résolution litigieuse constitue inévitablement une modification du règlement de copropriété quant à la destination de l’immeuble pour laquelle un vote à l’unanimité est exigé.
Référence et lien : CA Metz, 6e ch., 13 mars 2025, no 23/02410
https://www.doctrine.fr/d/CA/Metz/2025/CAPF91BACB0ED308FABF341
Maître Guillaume GARCIA, Avocat au Barreau de NICE