Malfaçons et désordres après réception : garanties et recours du maître d’ouvrage

Sommaire

• La réception, point de départ de tout
• Quelle garantie pour quel désordre ?
• Déclarer le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage
• Constituer la preuve : mise en demeure, expertise amiable, référé-expertise
• Pendant l’expertise et après le rapport
• Côté entreprise : se défendre
• Questions fréquentes

La réception, point de départ de tout

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves ; elle est prononcée contradictoirement et, à défaut d’accord, judiciairement (article 1792-6 du code civil). Elle fait courir les garanties légales, et sa date fixe le calendrier de tous les recours. Les désordres apparents doivent être consignés dans les réserves du procès-verbal : un désordre apparent non réservé est, en principe, couvert par la réception. Dans le contrat de construction de maison individuelle, le maître d’ouvrage qui n’était pas assisté d’un professionnel dispose encore de huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents qu’il n’avait pas signalés (article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation).

En l’absence de procès-verbal, la jurisprudence admet une réception tacite, déduite notamment de la prise de possession jointe au paiement du prix. Sa date fait alors l’objet d’un débat, souvent décisif pour la recevabilité de l’action. Sur la réception et les réserves, voir aussi notre page Droit de la construction.

Quelle garantie pour quel désordre ?

Trois garanties légales se succèdent à compter de la réception, et le choix du fondement conditionne l’issue du dossier.

La garantie de parfait achèvement est due par l’entrepreneur pendant un an : elle couvre tous les désordres signalés, qu’ils figurent aux réserves ou qu’ils aient été notifiés par écrit après la réception, quelle que soit leur gravité (article 1792-6 du code civil). À défaut d’exécution dans le délai convenu, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur.

La garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans au minimum les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, tels qu’une chaudière, un volet roulant ou un ballon d’eau chaude (article 1792-3 du code civil).

La garantie décennale pèse de plein droit sur tout constructeur pendant dix ans pour les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1 du code civil) ; elle s’étend aux éléments d’équipement indissociables (article 1792-2). Le constructeur ne s’en exonère qu’en prouvant une cause étrangère. Une infiltration rendant une pièce inhabitable, des fissures structurelles ou un défaut d’étanchéité en relèvent typiquement. Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des mêmes garanties envers l’acquéreur et les propriétaires successifs (article 1646-1 du code civil).

Contre le sous-traitant, l’action est de dix ans pour les dommages de nature décennale et de deux ans pour les éléments d’équipement dissociables (article 1792-4-2 du code civil). Pour le détail des délais, voir notre article sur la prescription en droit de la construction.

Déclarer le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage

Le maître d’ouvrage qui a souscrit, avant l’ouverture du chantier, l’assurance dommages-ouvrage obligatoire (article L. 242-1 du code des assurances) dispose du recours le plus rapide pour les désordres de nature décennale. Cette assurance préfinance les travaux de réparation en dehors de toute recherche de responsabilité, et l’assureur se retourne ensuite contre les constructeurs. Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, mais couvre aussi, avant ce terme, les réparations lorsque l’entrepreneur, mis en demeure, n’a pas exécuté ses obligations.

Le texte impose des délais stricts à l’assureur : soixante jours à compter de la déclaration pour se prononcer sur la garantie, quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité, quinze jours pour payer après acceptation. S’il ne les respecte pas, ou si son offre est manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’en avoir avisé, engager lui-même les réparations, et l’indemnité est majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux légal. La déclaration de sinistre doit être précise et complète : c’est souvent sur sa rédaction que se joue l’acceptation de la garantie.

Lorsque le maître d’ouvrage n’a pas souscrit de dommages-ouvrage, ce qui est fréquent chez les particuliers, il agit directement contre le constructeur et son assureur de responsabilité décennale (article L. 241-1 du code des assurances), dont il doit obtenir l’attestation.

Constituer la preuve : mise en demeure, expertise amiable, référé-expertise

La première démarche est une mise en demeure décrivant les désordres, photographies à l’appui, fixant un délai de reprise et convoquant l’entreprise à une réunion contradictoire sur place. Un constat de commissaire de justice fige l’état des lieux. Une expertise amiable contradictoire, sur convocation régulière de toutes les parties et de leurs assureurs, permet parfois une solution sans procès. Elle ne s’impose pas au juge en revanche.

Lorsque les désordres sont importants ou les responsabilités discutées, le référé-expertise est la voie normale : avant tout procès, le juge désigne un expert judiciaire dès lors qu’existe un motif légitime d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige (article 145 du code de procédure civile). Depuis le 1er septembre 2025, pour une mesure portant sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de situation de l’immeuble est compétente. L’expert décrit les désordres, en recherche les causes, détermine les responsabilités et chiffre les reprises ; son rapport fixe le cadre du procès à venir. L’assignation doit viser toutes les parties utiles (entreprises, maître d’œuvre, sous-traitants identifiés, assureurs), faute de quoi le rapport ne leur sera pas opposable.

Le référé-expertise a un autre effet, souvent méconnu : la prescription est suspendue à compter de la décision qui ordonne l’expertise, et recommence à courir, pour six mois au moins, à compter du dépôt du rapport (article 2239 du code civil). Il permet ainsi de préserver un délai décennal proche de son terme.

Pendant l’expertise et après le rapport

Les opérations d’expertise se déroulent sur plusieurs mois, par réunions sur site et échanges de dires, c’est-à-dire d’observations écrites adressées à l’expert. C’est à ce stade que se gagne le dossier : chaque désordre doit être rattaché à une garantie, chaque responsabilité argumentée, chaque chiffrage discuté. Le cabinet rédige les dires et assiste son client aux réunions.

Une fois le rapport déposé, l’action au fond devant le tribunal judiciaire tend à la condamnation des responsables et de leurs assureurs au coût des travaux de reprise, augmenté des préjudices annexes (perte de jouissance, relogement, perte de loyers, frais d’expertise). Le rapport permet aussi, dans les cas clairs, de solliciter une provision en référé (article 835 du code de procédure civile). Le maître d’ouvrage n’est pas tenu de confier les reprises aux constructeurs responsables : il peut les faire réaliser par l’entreprise de son choix, sur la base des devis validés par l’expert.

Côté entreprise : se défendre

Le constructeur assigné dispose de moyens de défense réels : caractère apparent du désordre à la réception, non réservé et donc couvert ; désordre relevant d’une garantie expirée ; cause étrangère (défaut d’entretien, intervention d’un tiers, usage anormal) ; immixtion du maître d’ouvrage ; part de responsabilité du maître d’œuvre ou d’un autre intervenant. Il doit surtout appeler en garantie ses sous-traitants et déclarer le sinistre à son assureur décennale dans les délais de la police. Le cabinet assiste également les entreprises dans ce cadre.