Il s’agit d’un arrêt récent dont le cas d’espèce est le suivant :
Suite à la vente d’une villa, l’acquéreur est victime d’un dégât des eaux important qui trouverait son origine dans un dol, une tromperie des vendeurs, si bien que l’acquéreur assigne ces derniers en annulation de la vente sur le fondement du vice du consentement.
En défense, et comme corollaire de cette annulation, les vendeurs demandent la condamnation de l’acquéreur à une indemnité d’occupation qui couvrirait le temps durant lequel il a jouit du bien. En effet, par le jeu de l’annulation rétroactive, l’acquéreur a, de fait, a occupé les lieux sans droit ni titre.
En cause d’appel, la Cour annule la vente et condamne les vendeurs à régler la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, montant qui est calculé sur la base de la hausse du marché immobilier durant le laps de temps considéré.
La Cour retient que le dol des vendeurs les prive de tout droit à indemnisation au titre de l’indemnité d’occupation.
Les vendeurs se pourvoient en cassation et font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation, alors « que la restitution due par l’acheteur à la suite de l’annulation d’une vente inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ; que cette restitution due au vendeur n’est pas subordonnée à l’absence de faute de sa part ; qu’en rejetant la demande de paiement d’une indemnité d’occupation des exposants au motif que cette occupation serait la conséquence de leur propre faute, la cour d’appel a violé l’article 1352-3 du code civil par refus d’application. »
La Cour de cassation valide le raisonnement des vendeurs :
« Il résulte de la combinaison de ces textes [articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du code civil] que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande.
Pour rejeter la demande d’indemnité d’occupation formée à l’encontre des acquéreurs, l’arrêt énonce que l’occupation du bien par ces derniers est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive.
En statuant ainsi, alors que la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas, a violé les textes susvisés. »
L’arrêt de la Cour d’appel est donc cassé sur la seule question de l’indemnité d’occupation et l’affaire est renvoyée devant une autre Cour d’appel qui devra donc faire droit à cette demande qui, pour rappel, est liée à la valeur locative du bien multipliée par la durée d’occupation.
Pour rappel également, et avant la réforme du droit des obligations, la Cour de cassation rejetait, de manière constante, un tel raisonnement, le vendeur perdait tout droit à indemnisation.
Référence et lien : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 décembre 2024, 23-16.270
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000050762277?init=true&page=1&query=23-16.270&searchField=ALL&tab_selection=all
Maître Guillaume GARCIA, Avocat au Barreau de NICE