Dans le cas soumis à la Cour, il s’agissait d’une copropriété horizontale. A l’origine, un ensemble immobilier est détenu par une SCI. Celui-ci est divisé en deux parcelles via une copropriété horizontale. Mais les plans annexés n’émanent pas d’un géomètre expert.
Après plusieurs cessions successives, un des deux propriétaires entre en litige (il s’agissait d’un problème de voie d’accès empiétant sur un jardin privatif) et assigne le syndicat des copropriétaires, ses vendeurs, l’ancien gérant de la SCI ainsi que le notaire. Le demandeur sollicite la substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété et réclame une indemnisation de son préjudice.
Ce qu’avait jugé la cour d’appel de Chambéry
La cour d’appel de Chambéry a alors examiné les plans annexés au règlement de copropriété en estimant qu’ils étaient suffisamment clairs et précis. Autrement dit, selon la Cour d’appel, ces plans s’imposaient aux futurs copropriétaires bien qu’ils ne soient pas réalisés par un géomètre expert. La Cour de cassation a cassé sévèrement cet arrêt.
Le rappel de la Cour de cassation : le monopole du géomètre-expert
Le rappel de la Cour de cassation est ici extrêmement clair et mérite relecture, en résumé :
Il résulte des articles 1, 1, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987, visant à garantir le libre exercice de la profession de géomètre-expert que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers.
A ce titre, ils lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.
La censure : le plan doit être dressé par un géomètre-expert
Dès lors, viole ces textes la cour d’appel qui, pour dire qu’un plan annexé aux actes d’une copropriété est régulier et s’impose aux copropriétaires successifs, retient qu’il importe peu qu’il n’ait pas été réalisé par un géomètre-expert, alors que le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers des copropriétaires.
Référence et lien : Cassation, 1ère Chambre civile, 29 juin 2022, Pourvoi n° 20-18.136
https://www.courdecassation.fr/en/decision/62bbec6ccce2f878c0f394cb
Une difficulté de délimitation à Nice ?
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Maître Guillaume GARCIA, Avocat au Barreau de NICE