Bail commercial : congé, renouvellement et indemnité d’éviction

Sommaire

• La fin du bail : un congé ou une demande de renouvellement
• Le congé délivré par le bailleur
• La demande de renouvellement du locataire
• Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction
• Les délais et le tribunal
• Bail dérogatoire et bail professionnel : les limites du statut
• Côté bailleur, côté locataire : l’intervention du cabinet
• Questions fréquentes

La fin du bail : un congé ou une demande de renouvellement

Le bail commercial est conclu pour neuf ans au moins (article L. 145-4 du code de commerce). Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, sauf stipulation contraire dans les cas prévus par la loi (bail de plus de neuf ans, locaux monovalents, bureaux, locaux de stockage). Le bailleur ne dispose de cette faculté triennale que pour certains travaux (construction, reconstruction, surélévation, restauration immobilière).

À l’échéance, le bail ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement (article L. 145-9). À défaut, il se prolonge tacitement ; pendant cette prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le congé délivré par le bailleur

Le congé du bailleur est délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par commissaire de justice. Il doit, à peine de nullité, préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans de la date pour laquelle il a été donné (article L. 145-9).

Le bailleur peut offrir le renouvellement, le cas échéant en proposant un nouveau loyer, qu’il doit alors indiquer dans le congé ; à défaut, le nouveau loyer n’est dû qu’à compter de la demande faite ultérieurement (article L. 145-11). Il peut aussi refuser le renouvellement, avec ou sans indemnité d’éviction selon les motifs invoqués.

La demande de renouvellement du locataire

À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement doit le demander dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou, le cas échéant, à tout moment pendant sa prolongation (article L. 145-10). La demande est notifiée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception et doit, à peine de nullité, reproduire le texte qui rappelle au bailleur ses obligations.

Le bailleur dispose alors de trois mois pour faire connaître, par acte extrajudiciaire et en précisant ses motifs, son refus du renouvellement. Faute de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Le droit au renouvellement suppose que le locataire soit propriétaire du fonds exploité dans les lieux et que ce fonds ait été effectivement exploité au cours des trois années précédant l’expiration du bail, sauf motifs légitimes (article L. 145-8). Le bail renouvelé est conclu pour neuf ans, sauf accord pour une durée plus longue (article L. 145-12). Les contestations sur le montant du loyer renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire, qui statue sur mémoire (article R. 145-23).

Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction

Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement, mais il doit en principe verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé (article L. 145-14). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée le cas échéant des frais de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation d’un fonds de même valeur, sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre. Son évaluation donne fréquemment lieu à une expertise, dont la préparation est déterminante.

Le bailleur est dispensé de toute indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime contre le locataire (article L. 145-17). Lorsque ce motif tient à l’inexécution d’une obligation ou à la cessation de l’exploitation, il ne peut être invoqué que si le manquement s’est poursuivi plus d’un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire, qui doit, à peine de nullité, préciser le motif et reproduire le texte légal. Il en est de même lorsque l’immeuble doit être démoli pour insalubrité ou ne peut plus être occupé sans danger.

Tant que l’indemnité d’éviction n’est pas payée, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d’occupation (article L. 145-28). Il doit remettre les lieux dans les trois mois du versement de l’indemnité, ou de la notification de son versement à un séquestre (article L. 145-29).

Enfin, le bailleur condamné à payer l’indemnité peut exercer son droit de repentir : dans les quinze jours de la décision passée en force de chose jugée, il peut se soustraire au paiement en consentant au renouvellement et en supportant les frais de l’instance, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et ne se soit pas déjà réinstallé ailleurs (article L. 145-58). Cette décision est irrévocable (article L. 145-59).

Les délais et le tribunal

Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60). Pour contester un congé ou un refus de renouvellement, ou réclamer l’indemnité d’éviction, le délai court de la date pour laquelle le congé a été donné, ou de la signification du refus (articles L. 145-9 et L. 145-10).

Le litige est porté devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (article R. 145-23), dans les Alpes-Maritimes celui de Nice ou celui de Grasse selon la commune.

Bail dérogatoire et bail professionnel : les limites du statut

Le bail dérogatoire, ou bail de courte durée, permet d’écarter le statut à l’entrée dans les lieux, à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas trois ans (article L. 145-5). Si le locataire reste et est laissé en possession plus d’un mois après l’échéance, il s’opère un bail commercial soumis au statut ; il en va de même en cas de renouvellement exprès ou de nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local.

Le bail d’un local à usage exclusivement professionnel obéit à un régime propre : durée d’au moins six ans, reconduction tacite, préavis de six mois pour ne pas renouveler, faculté pour le locataire de partir à tout moment avec le même préavis (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986). Il n’ouvre ni droit au renouvellement ni indemnité d’éviction.

Côté bailleur, côté locataire : l’intervention du cabinet

Pour le bailleur : vérification des échéances et du motif, rédaction du congé et délivrance par commissaire de justice, mise en demeure préalable en cas de manquement du locataire, discussion ou contestation du montant de l’indemnité d’éviction, conseil sur l’opportunité du droit de repentir. Pour les loyers impayés et la clause résolutoire, voir la page Loyers impayés.

Pour le locataire : contrôle de la régularité du congé, demande de renouvellement dans les délais, contestation du refus, chiffrage de l’indemnité d’éviction avec l’expert-comptable, maintien dans les lieux jusqu’au paiement, action engagée avant l’expiration du délai de deux ans.