Bornage, empiètement, servitudes : les litiges entre voisins

Sommaire

• Le bornage : fixer la limite entre deux terrains
• L’empiètement : une construction sur le terrain voisin
• Les servitudes : passage, enclave, usage
• Côté demandeur, côté défendeur : l’intervention du cabinet
• Questions fréquentes

Le bornage : fixer la limite entre deux terrains

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ; le bornage se fait à frais communs (article 646 du code civil). L’opération est réservée au géomètre-expert, qui fixe les limites des biens fonciers (article 1er de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946).

Le bornage amiable est constaté par un procès-verbal signé des propriétaires, qui, s’il est régulier, fixe la limite de manière définitive. À défaut d’accord, le bornage judiciaire est demandé au tribunal judiciaire (article R. 211-3-4 du code de l’organisation judiciaire), qui désigne en général un expert géomètre avant de fixer la limite.

L’action en bornage peut être exercée à tout moment. Elle fixe la ligne séparative ; elle ne permet pas de trancher une contestation sur la propriété d’une parcelle, qui relève de l’action en revendication.

L’empiètement : une construction sur le terrain voisin

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité (article 545 du code civil). Le propriétaire dont le terrain est occupé par une construction voisine (mur, clôture, dalle, débord de toiture, piscine) peut en demander la suppression, la jurisprudence ordonnant la démolition même lorsque l’empiètement est minime, sous réserve du contrôle de proportionnalité exercé par le juge.

Le droit de propriété est imprescriptible ; les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits (article 2227). Le voisin qui occupe la bande de terrain peut toutefois en devenir propriétaire par une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente ans, ou dix ans avec bonne foi et juste titre (articles 2261 et 2272).

La preuve repose sur les titres, le plan cadastral, le bornage éventuel et, le plus souvent, un constat de commissaire de justice et un relevé de géomètre. En urgence, le juge des référés peut faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 du code de procédure civile). Lorsque la propriété n’est pas sérieusement discutée, il peut ordonner la suppression de l’ouvrage qui empiète, après avoir vérifié que la mesure n’est pas disproportionnée ; si la propriété de la bande de terrain est contestée, le trouble n’est pas manifestement illicite et le débat relève du juge du fond. Une expertise peut aussi être ordonnée avant tout procès (article 145).

Les servitudes : passage, enclave, usage

Le propriétaire dont le fonds est enclavé, sans issue ou avec une issue insuffisante sur la voie publique, peut réclamer un passage sur les fonds voisins, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage (article 682 du code civil). Le passage est pris du côté le plus court, mais à l’endroit le moins dommageable pour le voisin (article 683). Son assiette et son mode sont fixés par trente ans d’usage continu (article 685). Si l’enclave cesse, le propriétaire du fonds servant peut invoquer à tout moment l’extinction de la servitude, constatée à défaut d’accord par le juge (article 685-1).

Hors enclave, une servitude de passage est discontinue (article 688) : elle ne peut s’établir que par titre, la possession même immémoriale ne suffisant pas (article 691). Seules les servitudes continues et apparentes, comme une vue ou une canalisation visible, s’acquièrent par trente ans de possession (article 690).

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou le rende plus incommode, ni en déplacer l’assiette, sauf à offrir un endroit aussi commode lorsque l’assiette d’origine est devenue plus onéreuse (article 701). Le bénéficiaire, de son côté, ne peut en user que selon son titre, sans aggraver la condition du fonds servant (article 702).

La servitude s’éteint lorsque les lieux ne permettent plus d’en user (article 703) ou par le non-usage pendant trente ans (article 706), délai qui court du jour où l’on a cessé d’en jouir pour une servitude discontinue, comme un passage (article 707).

Côté demandeur, côté défendeur : l’intervention du cabinet

Pour le propriétaire qui agit : analyse des titres et des plans, choix entre bornage, revendication et action en démolition, constat et mise en demeure, référé ou action au fond, demande de passage pour enclave et fixation de l’indemnité.

Pour le propriétaire mis en cause : vérification de la limite réelle, invocation de la prescription acquisitive ou d’un titre, contestation de l’état d’enclave ou de l’assiette proposée, défense à l’action en démolition, demande d’extinction d’une servitude devenue inutile.

La tentative d’accord reste souvent la meilleure voie entre voisins : le cabinet la privilégie lorsqu’elle est possible, et prépare le dossier judiciaire lorsqu’elle échoue.