Une copropriété ne vit que des provisions que chacun verse. Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer, ce sont les autres qui supportent la charge, et parfois les travaux qui s’arrêtent. La loi du 10 juillet 1965 donne au syndicat des moyens rapides et efficaces. Elle laisse aussi au copropriétaire poursuivi de vrais moyens de défense. Les uns et les autres méritent d’être connus avant d’agir.
La mise en demeure, point de départ incontournable
Aucune mesure sérieuse ne peut être engagée sans une mise en demeure préalable, et son coût ne pèse pas sur la copropriété : les frais de mise en demeure, de relance et d’inscription d’hypothèque sont imputables au seul copropriétaire défaillant, à compter de cette mise en demeure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Son effet principal est ailleurs. Trente jours après une mise en demeure restée sans réponse pour une provision du budget prévisionnel, toutes les provisions non encore échues de l’exercice, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents dont les comptes ont été approuvés, deviennent immédiatement exigibles (article 19-2). Le copropriétaire qui devait un trimestre se retrouve redevable de l’année. Le mécanisme s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux.
La procédure accélérée au fond
Le syndicat n’a pas à engager un procès ordinaire. Le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, constate l’approbation par l’assemblée générale du budget, des travaux ou des comptes, constate la défaillance du copropriétaire, et le condamne au paiement des sommes exigibles (article 19-2, alinéa 2). La décision est obtenue en quelques semaines, non en années.
Lorsque le copropriétaire défaillant est lui-même bailleur, la saisie pratiquée sur les loyers de son locataire se poursuit jusqu’à l’extinction complète de la dette du syndicat (article 19-2, alinéa 4).
Les garanties du syndicat sur le lot
Toute créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire. Le syndic peut la faire inscrire après mise en demeure infructueuse, sans autorisation de l’assemblée générale (article 19). Le syndicat bénéficie en outre du privilège du bailleur sur les meubles garnissant les lieux et sur les loyers dus au copropriétaire par son locataire.
Une limite : aucune inscription ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Du côté du copropriétaire poursuivi
La rapidité de la procédure ne prive pas le copropriétaire de ses moyens. Trois points sont à vérifier systématiquement.
La prescription. Les actions du syndicat contre un copropriétaire se prescrivent par cinq ans (article 42 de la loi de 1965, qui renvoie à l’article 2224 du code civil). Les appels de fonds anciens doivent être examinés un par un.
L’approbation des comptes. La procédure accélérée suppose que l’assemblée générale ait approuvé le budget ou les comptes. Une décision d’assemblée ne peut plus être contestée passé deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2) ; mais l’absence d’approbation régulière, ou un décompte qui ne correspond pas aux décisions votées, se discute.
L’hypothèque. Le copropriétaire peut, même en cours d’instance, en demander la mainlevée totale ou partielle contre une offre de paiement suffisante ou une garantie équivalente (article 19, alinéa 3). Et s’il obtient gain de cause contre le syndicat, il est dispensé de toute participation aux frais de procédure engagés par la copropriété (article 10-1, avant-dernier alinéa).
Plus généralement, de nombreuses charges peuvent être contestées, poste par poste.
Un dossier de charges impayées à Nice ?
Le Cabinet assiste les syndics et les syndicats de copropriétaires dans le recouvrement de leurs créances, de la mise en demeure à l’exécution de la décision, et défend les copropriétaires poursuivis en droit de la copropriété.
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Maître Guillaume GARCIA, Avocat au Barreau de NICE
Présentation générale et résumée du droit applicable, qui ne constitue pas une consultation.