Un loyer impayé n’est pas un incident : c’est le premier mois d’une dette qui grossit chaque mois tant que rien n’est fait. Le droit organise une procédure précise, différente selon que le bail porte sur un logement ou sur un local commercial. Dans les deux cas, chaque étape est enfermée dans des formes et des délais dont l’omission fait perdre des mois.
Bail d’habitation : le commandement de payer et ses six semaines
Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023).
Le commandement, délivré par commissaire de justice, doit contenir, à peine de nullité, le rappel du délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement des suites judiciaires, et l’indication des dispositifs d’aide ouverts au locataire. Un commandement incomplet est un commandement à refaire.
Deux points que les bailleurs négligent. Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle échappe aux pénalités et intérêts de retard. Et lorsque le bailleur est une société autre qu’une société civile familiale, il doit saisir la commission de prévention des expulsions deux mois avant toute assignation, sous peine d’irrecevabilité.
L’audience, les délais, l’expulsion
L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette condition est souvent décisive.
La décision obtenue, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution), et toute mesure non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu’au 31 mars suivant (article L. 412-6). Ces deux protections ne s’appliquent pas à l’occupant entré dans les lieux par voie de fait.
Bail commercial : un mois, et une réforme de mai 2026
En matière commerciale, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L. 145-41 du code de commerce). Le juge peut accorder des délais et suspendre la clause tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision définitive.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a resserré ce pouvoir : depuis le 28 mai 2026, l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire sont subordonnés à la capacité du preneur à régler sa dette et à la reprise du loyer courant avant la première audience. Le locataire commercial qui ne paie plus rien ne peut plus espérer gagner du temps devant le juge.
Ce que le bailleur ne doit pas faire
Attendre, d’abord : chaque mois de patience est un mois de loyer qui ne sera probablement jamais recouvré. Se faire justice soi-même, ensuite : seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet de reprendre les lieux. Négliger les formes, enfin : un commandement irrégulier ou une assignation prématurée renvoient le bailleur au point de départ, avec plusieurs mois de retard.
Un impayé de loyer à Nice ?
Le Cabinet accompagne les bailleurs, particuliers et professionnels, du commandement de payer jusqu’à l’expulsion et au recouvrement de la dette locative, en bail d’habitation comme en bail commercial.
Pour aller plus loin : Loyers impayés : la procédure du bailleur, en bail d’habitation comme en bail commercial et La saisie conservatoire.
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Maître Guillaume GARCIA, Avocat au Barreau de NICE
Présentation générale et résumée du droit applicable, qui ne constitue pas une consultation.