Article invité, rédigé par Alexandre FRANCHI, expert immobilier membre du CNE (Franchi Expertise, Nice).
Partage successoral, liquidation d’un régime matrimonial, soulte, rapport d’une donation, réduction du prix pour vice caché, contrôle fiscal : dans bien des dossiers, la valeur du bien est au cœur du débat. Un chiffre ne suffit pas. Ce qui convainc le juge, l’administration ou la partie adverse, c’est la démonstration qui le soutient.
Quand la valeur fait le litige
En matière de partage, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, fixée au plus près du partage (article 829 du code civil). Le rapport d’une donation se fait, sauf stipulation contraire, sur la valeur du bien à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation (article 860). La même logique gouverne le calcul de la soulte entre ex-époux ou indivisaires : la date retenue et l’état du bien à cette date changent le résultat.
En fiscalité, les immeubles transmis par décès sont estimés à leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, avec un abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt lorsqu’elle est occupée par son conjoint, son partenaire de PACS ou certains de ses enfants (articles 761 et 764 bis du code général des impôts). L’administration peut rectifier une évaluation qu’elle juge insuffisante (article L. 17 du livre des procédures fiscales) : un rapport établi au jour de la déclaration est alors la première pièce du dossier.
Enfin, en droit de la vente, l’évaluation est décisive pour la rescision pour lésion de plus des sept douzièmes (articles 1674 et suivants du code civil) et pour l’action estimatoire en cas de vice caché, qui permet à l’acquéreur de garder le bien et d’obtenir la restitution d’une partie du prix.
Une définition, des méthodes, des données vérifiables
La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu à l’amiable à la date de l’évaluation, entre un vendeur et un acquéreur consentants, après un délai normal de commercialisation et sans considération de convenance personnelle. Cette définition est celle de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, référentiel de la profession en France, et rejoint celle des standards internationaux (IVS, RICS « Red Book »).
Pour les logements, la méthode de référence est la comparaison avec des ventes de biens similaires : c’est aussi celle que privilégient l’administration fiscale et le juge de l’impôt. Elle peut être complétée, selon le bien, par la capitalisation du revenu locatif (immeubles de rapport, locaux commerciaux), la méthode par le sol et la construction ou le bilan promoteur (terrains à bâtir, biens à restructurer).
Un point fait souvent la différence : les prix affichés ne sont pas des prix de transaction. Un rapport solide s’appuie sur des mutations effectivement intervenues (base publique DVF, références notariales), datées, localisées et comparables, puis explique chaque correction : surface, étage, vue, état, travaux à prévoir, occupation, quote-part de charges.
Ce que le juge attend d’un rapport amiable
Le juge doit examiner un rapport d’expertise amiable régulièrement versé aux débats, mais il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710), et ce même lorsque la partie adverse a été régulièrement convoquée aux opérations (Cass. 3e civ., 14 mai 2020, n° 19-16.278).
Le rapport amiable n’est donc pas inutile, loin de là : il a d’autant plus de poids qu’il est établi contradictoirement, qu’il est corroboré par d’autres pièces (diagnostics, devis, constat, avis de valeur concordants) et qu’il est suffisamment transparent pour être discuté point par point. Si le désaccord persiste, il sert de base à une demande d’expertise judiciaire, avant tout procès, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, puis à la discussion des conclusions de l’expert désigné.
En pratique
- Fixer la mission par écrit : bien concerné, droits évalués (pleine propriété, usufruit, nue-propriété, quote-part indivise), situation locative et, surtout, date de valeur (décès, donation, jouissance divise, vente).
- Lorsque le litige est né, inviter l’autre partie à la visite et lui communiquer les pièces : le caractère contradictoire renforce le rapport.
- Réunir les documents du bien : titre de propriété, diagnostics, surfaces (loi Carrez, surface habitable), baux, procès-verbaux d’assemblée générale, situation d’urbanisme.
- Exiger des références de ventes réelles plutôt que des annonces, et des corrections chiffrées et motivées.
- Justifier toute décote (occupation, indivision, travaux) par des éléments propres au bien et au marché local, plutôt que par un pourcentage forfaitaire.
Sur le déroulement d’une expertise judiciaire, voir aussi notre article Expertise judiciaire en construction : déroulement et conseils pour s’y préparer, et la page Droit immobilier du cabinet.
Alexandre FRANCHI, Franchi Expertise
Expert immobilier membre du CNE, il réalise des évaluations en valeur vénale à Nice, sur la Côte d’Azur et en Corse, notamment dans le cadre de successions, divorces et partages et de dossiers fiscaux et patrimoniaux. 16 rue Alphonse Karr, 06000 Nice. www.franchi-expertise.com
Article à jour au 21 octobre 2026. Il présente les principes de l’évaluation immobilière de façon générale et ne constitue ni une expertise ni une consultation juridique.