Loyer impayé : mise en demeure d’avocat ou commandement de payer ?

Face à un loyer impayé, deux actes peuvent ouvrir le dossier, et ils ne produisent pas les mêmes effets. La mise en demeure fait courir les intérêts et suffit parfois à obtenir le paiement. Seul le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, fait jouer la clause résolutoire du bail. En matière de loyers, le cabinet fait donc délivrer directement le commandement : voici pourquoi.

Ce que produit la mise en demeure

Le débiteur est mis en demeure de payer « par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante » (article 1344 du code civil). Une lettre recommandée qui réclame une somme déterminée dans un délai précis répond à cette définition.

Premier effet : elle fait courir l’intérêt moratoire au taux légal, sans que le bailleur ait à justifier d’un préjudice (article 1344-1 et article 1231-6 du code civil). Les taux en vigueur figurent sur la page Taux, délais et chiffres clés.

Second effet, pratique : signée d’un avocat, elle annonce au locataire que le bailleur est conseillé et que la procédure suivra. Elle ne supporte aucun frais d’acte et laisse au locataire de bonne foi une dernière occasion de régulariser. Devant le juge, elle établit que le bailleur a tenté d’obtenir le paiement avant d’agir.

Constat du cabinet, en recouvrement de créances : plus d’un dossier sur deux se règle au stade de la mise en demeure d’avocat, sans procédure.

Ce qu’elle ne produit pas

Elle ne fait pas jouer la clause résolutoire. En bail d’habitation, cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une mise en demeure, même d’avocat, ne fait pas courir ce délai.

Elle n’interrompt pas la prescription. Les actions dérivant d’un bail d’habitation se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la même loi) ; seuls la reconnaissance de la dette par le locataire, la demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée interrompent ce délai (articles 2240, 2241 et 2244 du code civil).

Elle n’ouvre aucun des délais de la procédure d’expulsion. Tant que le commandement n’est pas délivré, le calendrier ne démarre pas.

Le commandement de payer, véritable ouverture de la procédure

Le commandement est un acte de commissaire de justice. Il contient, à peine de nullité, plusieurs mentions, dont le délai de six semaines laissé au locataire pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion (article 24, I).

Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement lui est signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard (même texte).

Si le commandement reste infructueux pendant six semaines, la clause résolutoire est acquise : le bailleur peut assigner pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. Le juge peut encore accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (article 24, V).

En bail commercial, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L. 145-41 du code de commerce).

En pratique : le commandement d’emblée

En matière de loyers, le cabinet ne passe pas par la mise en demeure : il fait délivrer directement le commandement de payer. C’est le seul acte qui fait courir le délai de la clause résolutoire, et chaque semaine passée sans commandement retarde d’autant l’audience.

La mise en demeure d’avocat garde tout son intérêt pour les autres créances, factures impayées en tête : elle fait courir les intérêts et suffit souvent à obtenir le paiement.

Le bailleur qui a déjà relancé ou mis en demeure son locataire n’a rien perdu : ses courriers établissent la dette et ses démarches. Ils ne dispensent pas du commandement.

Dernière vérification : le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés relit son contrat avant tout, car celui-ci peut imposer ses propres délais de relance et de déclaration.

Ce que fait le cabinet

Le cabinet examine le bail (clause résolutoire, caution, assurance), missionne un commissaire de justice partenaire pour délivrer le commandement, puis assigne et suit le dossier jusqu’à l’expulsion et au recouvrement des loyers. Sur la suite de la procédure, voir la page Loyers impayés : avocat du bailleur à Nice et l’article Expulsion pour loyer impayé à Nice : trois locataires sur quatre ne se défendent pas.

Le cabinet intervient dans les Alpes-Maritimes, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur et sur tout le territoire français. Devis sur demande, en fonction du dossier : formulaire de demande de devis.

Maître Guillaume GARCIA
Avocat au Barreau de Nice
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