Beaucoup de bailleurs tardent à agir contre un locataire qui ne paie plus, par crainte d’une procédure longue et d’une audience incertaine. Constat du cabinet de Maître Guillaume GARCIA, avocat à Nice : sur les procédures d’expulsion qu’il engage pour des bailleurs de logements, soit 4 à 5 par mois, un locataire sur quatre seulement se défend. Dans les trois autres cas, le juge statue sur les seules pièces du bailleur, constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Agir tôt, pour loyer impayé comme pour défaut d’assurance, est donc la règle.
Un constat de terrain : le locataire qui ne paie plus ne vient pas à l’audience
Le bailleur imagine un procès : un locataire assisté, des contestations sur l’état du logement, des délais demandés et obtenus. La pratique du cabinet devant le juge des contentieux de la protection, à Nice, à Grasse ou devant toute autre juridiction territorialement compétente, est différente. Dans la grande majorité des dossiers, le locataire assigné ne constitue pas avocat, ne comparaît pas et ne produit rien. Il a souvent quitté les lieux avant l’audience, ou s’y maintient sans plus répondre à personne.
Ce constat est propre à l’activité du cabinet et ne vaut pas statistique générale. Il vaut pour les baux d’habitation : en matière commerciale, le locataire, qui défend son fonds, se défend presque toujours, et la procédure obéit à d’autres règles (commandement d’un mois, article L. 145-41 du code de commerce, le plus souvent en référé). Pour le logement, il suffit à renverser le raisonnement habituel : la procédure n’est pas le risque, c’est l’attente qui l’est.
Ce qui se passe quand le locataire ne comparaît pas
L’absence du locataire ne bloque rien. Le juge statue sur le fond (article 472 du code de procédure civile) : il vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée, c’est-à-dire que le commandement de payer est complet, que le délai de six semaines est expiré, que la dette est établie par le décompte et que le préfet a été avisé de l’assignation au moins six semaines avant l’audience (article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989).
Si ces conditions sont réunies, il constate la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et condamne le locataire au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Le jugement est signifié, un commandement de quitter les lieux est délivré, et l’expulsion peut intervenir à l’expiration d’un délai de deux mois (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Autrement dit, c’est la qualité du dossier du bailleur qui fait la décision, pas la résistance du locataire.
Deux clauses résolutoires : le loyer impayé et le défaut d’assurance
Le loyer impayé est la cause la plus fréquente. La clause de résiliation de plein droit, que tout bail d’habitation contient, produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24, I). Le commandement doit comporter, à peine de nullité, des mentions précises : le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le bailleur pourra saisir le juge, la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander des délais au juge.
Le défaut d’assurance est une cause moins connue et tout aussi efficace. Le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989). La clause de résiliation de plein droit pour défaut d’assurance produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit reproduire ce texte à peine de nullité. Le bailleur peut aussi, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût. Un locataire qui ne paie plus son loyer a souvent cessé de payer son assurance : les deux fondements se cumulent dans la même assignation.
Quand le locataire se défend : délais de paiement et reprise du loyer courant
Dans un dossier d’habitation sur quatre, le locataire comparaît, seul ou assisté. Sa défense tient presque toujours en une demande de délais. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le juge ne peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, et suspendre les effets de la clause résolutoire qu’à une double condition : que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (article 24, V). Le locataire qui ne paie plus rien ne remplit pas cette condition.
La contestation porte parfois sur le décompte ou sur la régularité du commandement. C’est là que la préparation du dossier, en amont, fait la différence : un décompte clair, un commandement complet et une assignation régulièrement notifiée au préfet laissent peu de prise.
Pourquoi l’attente coûte cher
Trois raisons de ne pas différer le commandement. La dette, d’abord : chaque mois d’attente ajoute un loyer qui ne sera probablement jamais recouvré, et les loyers se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le calendrier, ensuite : toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu’au 31 mars suivant (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution) ; plus le commandement est délivré tôt dans l’année, plus la libération des lieux a de chances d’intervenir avant la trêve hivernale. Les garanties, enfin : la caution doit recevoir le commandement dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi elle échappe aux pénalités et intérêts de retard.
Lorsque le bail est écrit, le loyer impayé permet en outre de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes du locataire sans autorisation préalable du juge, dès le commandement : voir la page Loyers impayés : avocat du bailleur à Nice.
Ce que fait le cabinet
Le cabinet vérifie le bail, le décompte et les garanties, rédige les instructions au commissaire de justice pour le commandement, pratique la saisie conservatoire lorsque le dossier s’y prête, assigne devant le juge des contentieux de la protection et suit l’exécution jusqu’à la libération des lieux et au recouvrement. Pour les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions doit être saisie deux mois avant l’assignation (article 24, II) : ce délai est intégré au calendrier dès le premier rendez-vous.
Le cabinet intervient dans les Alpes-Maritimes, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur et sur tout le territoire français. Devis sur demande, en fonction du dossier : formulaire de demande de devis. Sur le même sujet, voir l’article Loyers impayés : la procédure du bailleur et la page Saisie conservatoire.
Maître Guillaume GARCIA
Avocat au Barreau de Nice
181 Promenade des Anglais, 06200 NICE
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